Rendement locatif à Vitrolles

Vitrolles en bref

Vitrolles compte 36 758 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+10,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 100 €/m² et se loue 16,96 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,8 % : 333e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Vitrolles est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Vitrolles fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +10,3 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,9 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Vitrolles

Sur les 24 derniers mois, 342 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 100 €/m², un niveau proche de la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 21e commune la plus chère sur 32.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 235 €/m² et 4 000 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 65 m², pour un prix médian de 180 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a peu varié (−0,4 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 283 ventes donnent un prix médian de 3 895 €/m² pour une surface médiane de 88 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 26 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 140 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 16,96 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,60 €/m² à 21,14 €/m², calculée sur 3 514 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 19,95 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,2 % pour un prix médian de 4 132 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,8 %, revient à dire qu'il faut environ 17 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,9 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 250 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 42 % des résidences principales, dont 14 % dans le parc privé et 27 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Vitrolles se classe au 960e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 30 % des 14 876 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,7 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 30 % des ménages et les familles monoparentales 16 %, pour une taille moyenne de 2,41 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Marseille atteint 10,4 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 13,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 24 670 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 19,6 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 5,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 0,91 % depuis plus de deux ans (77e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus faible).

16 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,93 % par an et le nombre de ménages de +1,62 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 13 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 58 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 56,05 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 32 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 250 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Vitrolles et ses voisines

Parmi Vitrolles et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Cabriès est la plus chère (4 713 €/m²) et Marignane la moins chère (2 977 €/m²).

Vitrolles offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (5,8 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,9 % (Vitrolles) à 2,5 % (Cabriès).