Rendement locatif à Sainte-Anne

Sainte-Anne en bref

Sainte-Anne compte 23 973 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 472 €/m² et se loue 17,28 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,3 % : 470e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Avec 25,1 % de résidences secondaires, Sainte-Anne est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Sainte-Anne

Sur les 24 derniers mois, 42 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 472 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 139 €/m² et 4 536 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 55 m², pour un prix médian de 195 000 €.

Côté maisons, 100 ventes donnent un prix médian de 3 756 €/m² pour une surface médiane de 93 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 8 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 156 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 17,28 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,47 €/m² à 23,96 €/m², calculée sur 692 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 19,37 €/m², soit 12 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,2 % pour un prix médian de 4 035 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,3 %, revient à dire qu'il faut environ 19 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 290 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 27 % des résidences principales, dont 20 % dans le parc privé et 7 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Sainte-Anne se classe au 770e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 40 % des 11 392 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 21 %, pour une taille moyenne de 2,13 personnes par ménage.

10 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Région Pointoise atteint 16,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a peu varié sur un an et se situe 2,9 points en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 27,1 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 4,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,88 % depuis plus de deux ans (433e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

40 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +2,22 % par an et le nombre de ménages de +1,18 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 12 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 10 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 58,93 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 5e taux le plus élevé sur 13 communes du département.

Le taux a baissé de 3,0 points depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 290 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Sainte-Anne et ses voisines

Parmi Sainte-Anne et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Saint-François est la plus chère (5 043 €/m²) et Les Abymes la moins chère (1 773 €/m²).

Les Abymes affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (8,8 %, contre 5,3 % à Sainte-Anne), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,9 % (Sainte-Anne) à 9,3 % (Le Gosier).