Rendement locatif à Saint-François

Saint-François en bref

Saint-François compte 13 942 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+8,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 5 043 €/m² et se loue 14,86 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 3,1 % : 935e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus faible.

Avec 36,0 % de résidences secondaires, Saint-François est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.

Saint-François fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +8,8 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,6 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-François

Sur les 24 derniers mois, 203 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 5 043 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 4 151 €/m² et 6 277 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 26 m², pour un prix médian de 149 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+9,5 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 149 ventes donnent un prix médian de 4 554 €/m² pour une surface médiane de 89 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 10 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 227 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 14,86 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,19 €/m² à 19,71 €/m², calculée sur 726 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 20,40 €/m², soit 37 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,2 % pour un prix médian de 5 276 €/m².

Le rendement brut des appartements, 3,1 %, revient à dire qu'il faut environ 33 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,3 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 270 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 30 % des résidences principales, dont 27 % dans le parc privé et 3 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-François se classe au 464e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 34 % des 5 964 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 20 % des ménages et les familles monoparentales 20 %, pour une taille moyenne de 2,22 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi d'Est Grande Terre atteint 17,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a peu varié sur un an et se situe 3,4 points en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 23,7 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 14,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 8,47 % depuis plus de deux ans (1014e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

60 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,55 % par an et le nombre de ménages de +1,42 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 11 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 22 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 63,18 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 4e taux le plus élevé sur 13 communes du département.

Le taux a baissé de 3,0 points depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 270 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-François et ses voisines

Parmi Saint-François et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Les Abymes la moins chère (1 773 €/m²).

Les Abymes affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (8,8 %, contre 3,1 % à Saint-François), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,9 % (Sainte-Anne) à 9,3 % (Le Gosier).