Rendement locatif à Carros

Carros en bref

Carros compte 13 803 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+12,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 890 €/m² et se loue 18,59 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,1 % : 523e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Carros présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.

Carros est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Carros

Sur les 24 derniers mois, 159 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 890 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 18e commune la plus chère sur 20.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 907 €/m² et 5 033 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 64 m², pour un prix médian de 225 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+29,4 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 82 ventes donnent un prix médian de 5 077 €/m² pour une surface médiane de 98 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 31 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 175 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 18,59 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 15,05 €/m² à 22,98 €/m², calculée sur 1 125 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 21,24 €/m², soit 14 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,5 % pour un prix médian de 5 162 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,1 %, revient à dire qu'il faut environ 20 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 760 € par an, représente environ 8 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 34 % des résidences principales, dont 16 % dans le parc privé et 18 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Carros se classe au 933e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 25 % des 5 339 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +5,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 35 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,56 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Nice atteint 7,7 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 1,1 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 9,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 25 770 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 14,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,52 % depuis plus de deux ans (304e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

25 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +3,06 % par an et le nombre de ménages de +3,63 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 14 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 55 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 36,53 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 5e taux le plus élevé sur 20 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,5 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 760 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Carros et ses voisines

Parmi Carros et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Saint-Laurent-du-Var est la plus chère (5 124 €/m²) et La Trinité la moins chère (3 762 €/m²).

Carros offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (5,1 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,4 % (Saint-Laurent-du-Var) à 2,5 % (Nice).