Rendement locatif à Beausoleil

Beausoleil en bref

Beausoleil compte 11 936 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−12,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 7 228 €/m² et se loue 31,24 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,9 % : 615e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Avec 41,1 % de résidences secondaires, Beausoleil est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.

Beausoleil cumule une population en baisse (−12,3 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Beausoleil

Sur les 24 derniers mois, 321 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 7 228 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 20.

La moitié des ventes s'est conclue entre 6 196 €/m² et 8 571 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 43 m², pour un prix médian de 300 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+16,9 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 23 ventes donnent un prix médian de 8 750 €/m² pour une surface médiane de 85 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 21 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 325 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 31,24 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 21,12 €/m² à 46,22 €/m², calculée sur 2 023 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 33,39 €/m², soit 7 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,0 % pour un prix médian de 7 487 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,9 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 6 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 54 % des résidences principales, dont 44 % dans le parc privé et 11 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Beausoleil se classe au 24e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 43 % des 6 147 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 23 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,01 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Menton atteint 6,4 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 1,6 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 8,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 25 200 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 21,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 12,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,65 % depuis plus de deux ans (868e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

37 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,35 % par an et le nombre de ménages de −0,30 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 46 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 91 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 43,54 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 20 communes du département.

Le taux a augmenté de 4,2 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Beausoleil et ses voisines

Parmi Beausoleil et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et La Trinité la moins chère (3 762 €/m²).

Carros affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,1 %, contre 4,9 % à Beausoleil), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,5 % (Carros) à 4,7 % (Beausoleil).