Rendement locatif à Montceau-les-Mines

Montceau-les-Mines en bref

Montceau-les-Mines compte 17 064 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−7,2 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 988 €/m² et se loue 9,72 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 9,4 % : 20e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Montceau-les-Mines cumule une population en baisse (−7,2 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.

Le rendement brut de Montceau-les-Mines figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Montceau-les-Mines

Sur les 24 derniers mois, 16 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 988 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 5.

La moitié des ventes s'est conclue entre 643 €/m² et 1 216 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 45 m², pour un prix médian de 55 000 €.

Côté maisons, 278 ventes donnent un prix médian de 956 €/m² pour une surface médiane de 81 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 3 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 44 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 9,72 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 7,50 €/m² à 12,60 €/m², calculée sur 2 782 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 11,98 €/m², soit 23 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 13,2 % pour un prix médian de 909 €/m².

Le rendement brut des appartements, 9,4 %, revient à dire qu'il faut environ 11 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 7,1 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 730 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 57 % des résidences principales, dont 23 % dans le parc privé et 34 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Montceau-les-Mines se classe au 638e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 52 % des 9 081 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,8 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 15 % des ménages et les familles monoparentales 8 %, pour une taille moyenne de 1,81 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Creusot-Montceau atteint 8,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,3 point) et se situe 0,7 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 19,8 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 21 350 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 16,4 % des logements du parc privé sont vacants, dont 7,22 % depuis plus de deux ans (995e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

44 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de −0,06 % par an et le nombre de ménages de −0,79 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 12 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 51 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 53,99 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 1er taux le plus élevé sur 5 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 730 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Montceau-les-Mines et ses voisines

Parmi Montceau-les-Mines et ses 2 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Le Creusot est la plus chère (1 564 €/m²) et Autun la moins chère (944 €/m²).

Montceau-les-Mines offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (9,4 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 6,4 % (Le Creusot) à 7,7 % (Autun).