Rendement locatif aux Mureaux

Les Mureaux en bref

Les Mureaux compte 34 632 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+5,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 516 €/m² et se loue 16,34 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,8 % : 142e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut des Mureaux figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les Mureaux est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier aux Mureaux

Sur les 24 derniers mois, 52 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 516 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 41e commune la plus chère sur 42.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 065 €/m² et 2 888 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 45 m², pour un prix médian de 120 000 €.

Côté maisons, 157 ventes donnent un prix médian de 2 764 €/m² pour une surface médiane de 88 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 10 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 113 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 16,34 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,71 €/m² à 19,47 €/m², calculée sur 2 249 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 18,88 €/m², soit 16 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 7,3 % pour un prix médian de 2 782 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,8 %, revient à dire qu'il faut environ 15 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,2 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 250 € par an, représente environ 15 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 57 % des résidences principales, dont 17 % dans le parc privé et 39 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Les Mureaux se classe au 880e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 27 % des 11 567 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,7 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 38 % des ménages et les familles monoparentales 15 %, pour une taille moyenne de 2,88 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Seine-Yvelinoise atteint 8,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 1,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 18,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 19 800 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 30,1 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 7,5 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,26 % depuis plus de deux ans (530e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

30 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,59 % par an et le nombre de ménages de +0,85 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 18 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 66 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 43,85 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 6e taux le plus élevé sur 42 communes du département.

Le taux a augmenté de 8,5 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 250 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Les Mureaux et ses voisines

Parmi Les Mureaux et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 6e plus chère au mètre carré ; Jouy-le-Moutier est la plus chère (3 687 €/m²).

Les Mureaux offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (6,8 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,5 % (Jouy-le-Moutier) à 2,3 % (Chanteloup-les-Vignes).