Rendement locatif à Fontenay-sous-Bois

Fontenay-sous-Bois en bref

Fontenay-sous-Bois compte 53 757 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 5 426 €/m² et se loue 22,92 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,6 % : 689e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Fontenay-sous-Bois ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Fontenay-sous-Bois

Sur les 24 derniers mois, 235 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 5 426 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 12e commune la plus chère sur 40.

La moitié des ventes s'est conclue entre 4 491 €/m² et 6 205 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 47 m², pour un prix médian de 248 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−8,7 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 300 ventes donnent un prix médian de 6 868 €/m² pour une surface médiane de 92 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 27 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 244 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 22,92 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 18,39 €/m² à 28,56 €/m², calculée sur 4 814 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 25,74 €/m², soit 12 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,9 % pour un prix médian de 5 786 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,6 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,1 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 290 € par an, représente environ 10 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 49 % des résidences principales, dont 23 % dans le parc privé et 26 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Fontenay-sous-Bois se classe au 627e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 37 % des 22 478 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,1 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 29 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,30 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 10,8 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 29 690 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 15,5 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,11 % depuis plus de deux ans (489e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

24 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,56 % par an et le nombre de ménages de +0,19 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 29 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 76 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 40,69 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 13e taux le plus élevé sur 40 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,4 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 290 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Fontenay-sous-Bois et ses voisines

Parmi Fontenay-sous-Bois et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Vincennes est la plus chère (8 475 €/m²) et Rosny-sous-Bois la moins chère (4 142 €/m²).

Rosny-sous-Bois affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,4 %, contre 4,6 % à Fontenay-sous-Bois), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,8 % (Vincennes) à 2,8 % (Montreuil).