Fontenay-le-Fleury en bref
Fontenay-le-Fleury compte 13 680 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 3 880 €/m² et se loue 18,72 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,2 % : 506e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Fontenay-le-Fleury présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.
Les chiffres
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| Indicateur | Fontenay-le-Fleury | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 5,2 % | 5,3 % | 47 |
| Prix au m² (appartement) | 3 880 €/m² | 2 961 €/m² | 78 |
| Loyer d'annonce | 18,72 €/m² | 14,02 €/m² | 84 |
| Part de locataires du privé | 21,4 % | 25,4 % | 32 |
| Vacance de plus de 2 ans | 0,89 % | 2,20 % | 7 |
| Chômage de la zone d'emploi | 6,7 % | 8,1 % | 16 |
| Niveau de vie médian | 29 440 € | 24 950 € | 82 |
| Évolution de la population | +1,3 % | +3,0 % | 35 |
| Taux de taxe foncière | 28,65 % | 45,35 % | 5 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 4 059 €/m² | 45 |
| 2022-07 à 2023-06 | 4 153 €/m² | 41 |
| 2023-07 à 2024-06 | 3 895 €/m² | 31 |
| 2024-07 à 2025-06 | 3 887 €/m² | 40 |
| 2025-07 à 2026-06 | 3 880 €/m² | 32 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 72 | 61 |
| Prix médian au m² | 3 880 €/m² | 4 102 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 3 461 €/m² et 4 311 €/m² | 3 624 €/m² et 4 967 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | -4,4 % | -6,9 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 18,72 €/m² | 19,28 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 15,97 €/m² à 21,93 €/m² | 14,59 €/m² à 25,47 €/m² |
| Rendement brut | 5,2 % | 5,1 % |
| Fiabilité du prix | moyenne | moyenne |
| Fiabilité du loyer | bonne | moyenne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | +1,3 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Versailles-Saint-Quentin), T2 2026 | 6,7 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 9,6 % |
| Niveau de vie médian | 29 440 € |
| Taux de pauvreté | 13,0 % |
| Ménages d'une personne | 40,2 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 25,9 % / 12,1 % |
| Locataires du privé / en HLM | 21,4 % / 21,2 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 32,2 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 11,8 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 6,6 % (0,89 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 28,65 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 1 000 € par an |
Prix de l'immobilier à Fontenay-le-Fleury
Sur les 24 derniers mois, 72 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 880 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 23e commune la plus chère sur 42.
La moitié des ventes s'est conclue entre 3 461 €/m² et 4 311 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 51 m², pour un prix médian de 180 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−4,4 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 61 ventes donnent un prix médian de 4 102 €/m² pour une surface médiane de 100 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 6 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 175 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 18,72 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 15,97 €/m² à 21,93 €/m², calculée sur 2 311 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 21,59 €/m², soit 15 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,5 % pour un prix médian de 4 259 €/m².
Le rendement brut des appartements, 5,2 %, revient à dire qu'il faut environ 19 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,2 %.
La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 10 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 43 % des résidences principales, dont 21 % dans le parc privé et 21 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Fontenay-le-Fleury se classe au 711e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.
Les personnes seules forment 40 % des 6 213 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 26 % des ménages et les familles monoparentales 12 %, pour une taille moyenne de 2,18 personnes par ménage.
12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Versailles-Saint-Quentin atteint 6,7 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 1,0 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 9,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 29 440 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 13,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,6 % des logements du parc privé sont vacants, dont 0,89 % depuis plus de deux ans (68e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus faible).
13 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,86 % par an et le nombre de ménages de +0,68 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 32 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 83 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 28,65 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 31e taux le plus élevé sur 42 communes du département.
Il est resté stable depuis 2021.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Fontenay-le-Fleury et ses voisines
Parmi Fontenay-le-Fleury et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Saint-Cyr-l'École est la plus chère (4 580 €/m²) et Montigny-le-Bretonneux la moins chère (3 550 €/m²).
Montigny-le-Bretonneux affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,0 %, contre 5,2 % à Fontenay-le-Fleury), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,6 % (Montigny-le-Bretonneux) à 1,7 % (Saint-Cyr-l'École).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Fontenay-le-Fleury | 3 880 €/m² | 18,72 €/m² | 5,2 % | 0,9 % |
| Saint-Cyr-l'École (1.8 km) | 4 580 €/m² | 19,62 €/m² | 4,6 % | 1,7 % |
| Bois-d'Arcy (2.2 km) | 4 160 €/m² | 18,39 €/m² | 4,7 % | 0,8 % |
| Villepreux (3 km) | 4 219 €/m² | 18,82 €/m² | 4,8 % | 0,9 % |
| Montigny-le-Bretonneux (4.7 km) | 3 550 €/m² | 19,68 €/m² | 6,0 % | 0,6 % |
| Les Clayes-sous-Bois (4.7 km) | 4 227 €/m² | 18,61 €/m² | 4,7 % | 1,1 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.