Rendement locatif à Denain

Denain en bref

Denain compte 20 665 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+4,2 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Le nombre de ventes d'appartements est trop faible pour publier un prix médian fiable.

Denain ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Denain

Côté maisons, 325 ventes donnent un prix médian de 891 €/m² pour une surface médiane de 80 m², terrain inclus dans le prix.

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 10,57 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 8,65 €/m² à 12,91 €/m², calculée sur 1 283 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,22 €/m², soit 25 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 550 € par an, représente environ 11 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 61 % des résidences principales, dont 29 % dans le parc privé et 32 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Denain se classe au 351e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 34 % des 7 921 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,7 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 28 % des ménages et les familles monoparentales 16 %, pour une taille moyenne de 2,53 personnes par ménage.

13 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Valenciennes atteint 13,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+1,2 point) et se situe 1,7 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 31,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 16 330 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 45,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 15,8 % des logements du parc privé sont vacants, dont 6,80 % depuis plus de deux ans (986e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

43 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,23 % par an et le nombre de ménages de +0,67 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 13 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 22 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 48,13 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 36e taux le plus élevé sur 54 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 550 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Denain et ses voisines

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,7 % (Douchy-les-Mines) à 6,8 % (Denain).