Rendement locatif à Cabestany

Cabestany en bref

Cabestany compte 10 465 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+3,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 514 €/m² et se loue 12,91 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,2 % : 495e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Cabestany ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Cabestany

Sur les 24 derniers mois, 36 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 514 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 7.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 291 €/m² et 2 758 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 66 m², pour un prix médian de 164 000 €.

Côté maisons, 181 ventes donnent un prix médian de 2 562 €/m² pour une surface médiane de 100 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 2 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 113 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 12,91 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,42 €/m² à 15,99 €/m², calculée sur 433 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 14,19 €/m², soit 10 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,7 % pour un prix médian de 2 555 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,2 %, revient à dire qu'il faut environ 19 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,2 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 290 € par an, représente environ 20 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 28 % des résidences principales, dont 14 % dans le parc privé et 14 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Cabestany se classe au 969e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 33 % des 4 696 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +4,7 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 23 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,16 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Perpignan atteint 12,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 13,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 26 360 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 15,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,49 % depuis plus de deux ans (288e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

25 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,22 % par an et le nombre de ménages de +1,73 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 6 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 20 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 45,11 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 4e taux le plus élevé sur 7 communes du département.

Le taux a augmenté de 1,5 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 290 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Cabestany et ses voisines

Parmi Cabestany et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 3e plus chère au mètre carré ; Canet-en-Roussillon est la plus chère (3 764 €/m²) et Perpignan la moins chère (1 638 €/m²).

Perpignan affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (7,5 %, contre 5,2 % à Cabestany), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,4 % (Saint-Cyprien) à 6,1 % (Perpignan).