Rendement locatif à Sedan

Sedan en bref

Sedan compte 16 667 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 874 €/m² et se loue 8,75 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 9,3 % : 22e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Le rendement brut de Sedan figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Le parc social occupe une place très importante à Sedan (41 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Sedan

Sur les 24 derniers mois, 112 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 874 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²).

La moitié des ventes s'est conclue entre 658 €/m² et 1 023 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 63 m², pour un prix médian de 52 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+13,3 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 145 ventes donnent un prix médian de 1 413 €/m² pour une surface médiane de 95 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 62 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 39 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 8,75 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 6,89 €/m² à 11,12 €/m², calculée sur 4 297 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 10,52 €/m², soit 20 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 11,3 % pour un prix médian de 906 €/m².

Le rendement brut des appartements, 9,3 %, revient à dire qu'il faut environ 11 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 7,9 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 950 € par an, représente environ 23 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 69 % des résidences principales, dont 28 % dans le parc privé et 41 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Sedan se classe au 420e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 50 % des 8 680 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,0 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 15 % des ménages et les familles monoparentales 14 %, pour une taille moyenne de 1,88 personnes par ménage.

15 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Sedan atteint 8,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,2 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 28,2 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 19 330 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 34,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 23,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 13,32 % depuis plus de deux ans (1034e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

57 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,59 % par an et le nombre de ménages de +0,57 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 18 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 70 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 53,66 % en 2025, pour une médiane de 45,34 %.

Le taux a augmenté de 0,5 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 950 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Sedan et ses voisines

Sedan offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (9,3 %).