Rendement locatif à Sceaux

Sceaux en bref

Sceaux compte 20 884 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+8,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 6 499 €/m² et se loue 24,86 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,2 % : 818e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Sceaux présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Sceaux

Sur les 24 derniers mois, 95 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 6 499 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 14e commune la plus chère sur 34.

La moitié des ventes s'est conclue entre 5 453 €/m² et 7 712 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 38 m², pour un prix médian de 234 000 €.

Côté maisons, 84 ventes donnent un prix médian de 7 669 €/m² pour une surface médiane de 136 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 18 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 292 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 24,86 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 20,89 €/m² à 29,59 €/m², calculée sur 3 301 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 27,47 €/m², soit 10 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,7 % pour un prix médian de 6 499 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,2 %, revient à dire qu'il faut environ 24 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,5 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 850 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 48 % des résidences principales, dont 28 % dans le parc privé et 21 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Sceaux se classe au 426e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 38 % des 9 015 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 28 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,25 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 8,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 40 220 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 9,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,59 % depuis plus de deux ans (333e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

19 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,77 % par an et le nombre de ménages de +0,84 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 27 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 80 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 36,38 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 34 communes du département.

Le taux a augmenté de 2,1 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 850 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Sceaux et ses voisines

Parmi Sceaux et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Fontenay-aux-Roses la moins chère (4 427 €/m²).

Fontenay-aux-Roses affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,3 %, contre 4,2 % à Sceaux), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,6 % (Le Plessis-Robinson) à 1,8 % (Bagneux).