Rendement locatif à Saint-Mandé

Saint-Mandé en bref

Saint-Mandé compte 21 071 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−6,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 8 398 €/m² et se loue 31,36 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,2 % : 825e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Saint-Mandé ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Mandé

Sur les 24 derniers mois, 185 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 8 398 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 2e commune la plus chère sur 40.

La moitié des ventes s'est conclue entre 7 597 €/m² et 9 257 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 402 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−11,8 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 14 ventes donnent un prix médian de 11 280 €/m² pour une surface médiane de 176 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 34 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 378 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 31,36 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 25,40 €/m² à 38,71 €/m², calculée sur 2 630 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 34,08 €/m², soit 9 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,7 % pour un prix médian de 8 178 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,2 %, revient à dire qu'il faut environ 24 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,1 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 150 € par an, représente environ 7 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 49 % des résidences principales, dont 37 % dans le parc privé et 12 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Mandé se classe au 110e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 47 % des 10 401 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 23 % des ménages et les familles monoparentales 8 %, pour une taille moyenne de 2,00 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 8,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 41 670 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 8,3 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,94 % depuis plus de deux ans (447e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

24 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,32 % par an et le nombre de ménages de −0,05 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 42 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 97 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 33,26 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 35e taux le plus élevé sur 40 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 150 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Mandé et ses voisines

Parmi Saint-Mandé et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Vincennes est la plus chère (8 475 €/m²) et Bagnolet la moins chère (5 605 €/m²).

Bagnolet affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (4,4 %, contre 4,2 % à Saint-Mandé), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,1 % (Charenton-le-Pont) à 2,9 % (Bagnolet).