Outreau en bref
Outreau compte 13 138 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−2,1 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Le nombre de ventes d'appartements est trop faible pour publier un prix médian fiable.
Outreau est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.
Le parc social occupe une place très importante à Outreau (36 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.
Les chiffres
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| Indicateur | Outreau | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Loyer d'annonce | 11,25 €/m² | 14,02 €/m² | 17 |
| Part de locataires du privé | 10,3 % | 25,4 % | 1 |
| Vacance de plus de 2 ans | 2,20 % | 2,20 % | 50 |
| Chômage de la zone d'emploi | 9,1 % | 8,1 % | 75 |
| Niveau de vie médian | 21 970 € | 24 950 € | 22 |
| Évolution de la population | -2,1 % | +3,0 % | 13 |
| Taux de taxe foncière | 53,56 % | 45,35 % | 78 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 5 | 264 |
| Prix médian au m² | — | 1 743 €/m² |
| Moitié des ventes entre | — et — | 1 490 €/m² et 2 083 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | — | +8,1 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 11,25 €/m² | 9,63 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 9,05 €/m² à 13,98 €/m² | 8,00 €/m² à 11,59 €/m² |
| Rendement brut | — | 5,3 % |
| Fiabilité du prix | faible | bonne |
| Fiabilité du loyer | bonne | bonne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | -2,1 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Boulogne-sur-Mer), T2 2026 | 9,1 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 13,9 % |
| Niveau de vie médian | 21 970 € |
| Taux de pauvreté | 19,0 % |
| Ménages d'une personne | 29,5 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 30,9 % / 10,7 % |
| Locataires du privé / en HLM | 10,3 % / 35,6 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 6,9 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 7,7 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 7,0 % (2,20 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 53,56 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 810 € par an |
Prix de l'immobilier à Outreau
Côté maisons, 264 ventes donnent un prix médian de 1 743 €/m² pour une surface médiane de 86 m², terrain inclus dans le prix.
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,25 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,05 €/m² à 13,98 €/m², calculée sur 282 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,11 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 810 € par an, représente environ 15 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 46 % des résidences principales, dont 10 % dans le parc privé et 36 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Outreau se classe au 1029e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.
Les personnes seules forment 30 % des 5 588 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 31 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 2,37 personnes par ménage.
8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Boulogne-sur-Mer atteint 9,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+1,3 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 13,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 21 970 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 19,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 7,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,20 % depuis plus de deux ans (513e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).
31 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de −0,23 % par an et le nombre de ménages de −0,15 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 7 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 32 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 53,56 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 19e taux le plus élevé sur 25 communes du département.
Le taux a augmenté de 0,6 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 810 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Outreau et ses voisines
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,2 % (Outreau) à 5,5 % (Boulogne-sur-Mer).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Outreau | — | 11,25 €/m² | — | 2,2 % |
| Boulogne-sur-Mer (3.8 km) | 1 666 €/m² | 11,45 €/m² | 6,8 % | 5,5 % |
| Saint-Martin-Boulogne (4.8 km) | 2 219 €/m² | 12,05 €/m² | 5,4 % | 2,7 % |
| Étaples (19.6 km) | 2 469 €/m² | 13,16 €/m² | 5,4 % | 2,9 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.