Rendement locatif à Divonne-les-Bains

Divonne-les-Bains en bref

Divonne-les-Bains compte 10 464 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+8,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 6 209 €/m² et se loue 27,85 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,0 % : 567e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Avec 20,1 % de résidences secondaires, Divonne-les-Bains est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.

Divonne-les-Bains fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +8,5 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 2,7 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Divonne-les-Bains

Sur les 24 derniers mois, 96 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 6 209 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 9.

La moitié des ventes s'est conclue entre 5 030 €/m² et 7 113 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 64 m², pour un prix médian de 385 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+9,8 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 84 ventes donnent un prix médian de 6 687 €/m² pour une surface médiane de 143 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 8 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 279 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 27,85 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 20,85 €/m² à 37,18 €/m², calculée sur 2 957 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 30,27 €/m², soit 9 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,7 % pour un prix médian de 5 980 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,0 %, revient à dire qu'il faut environ 20 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,1 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 2 190 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 39 % des résidences principales, dont 28 % dans le parc privé et 11 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Divonne-les-Bains se classe au 416e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 38 % des 4 664 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 28 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,19 personnes par ménage.

14 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi du Genevois Français atteint 7,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,6 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 7,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 52 680 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 10,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,91 % depuis plus de deux ans (671e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

34 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +2,69 % par an et le nombre de ménages de +1,80 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 21 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 70 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 31,15 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 8e taux le plus élevé sur 9 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 2 190 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Divonne-les-Bains et ses voisines

Parmi Divonne-les-Bains et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Gaillard la moins chère (3 841 €/m²).

Annemasse affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,8 %, contre 5,0 % à Divonne-les-Bains), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,1 % (Saint-Genis-Pouilly) à 3,6 % (Gaillard).