Rendement locatif à Corbas

Corbas en bref

Corbas compte 11 315 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+2,4 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 516 €/m² et se loue 15,05 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,5 % : 762e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Corbas est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Corbas

Sur les 24 derniers mois, 32 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 516 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 17e commune la plus chère sur 29.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 274 €/m² et 3 800 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 63 m², pour un prix médian de 220 000 €.

Côté maisons, 97 ventes donnent un prix médian de 3 636 €/m² pour une surface médiane de 92 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 3 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 158 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,05 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,34 €/m² à 18,36 €/m², calculée sur 758 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 18,30 €/m², soit 22 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 4,5 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,5 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 760 € par an, représente environ 10 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 25 % des résidences principales, dont 17 % dans le parc privé et 8 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Corbas se classe au 891e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 28 % des 4 160 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 33 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 2,44 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Lyon atteint 7,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 10,1 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 28 160 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 9,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 4,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 0,86 % depuis plus de deux ans (59e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus faible).

18 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,72 % par an et le nombre de ménages de +0,64 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 9 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 40 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 30,93 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 26e taux le plus élevé sur 29 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,2 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 760 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Corbas et ses voisines

Parmi Corbas et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Mions est la plus chère (3 561 €/m²) et Saint-Fons la moins chère (2 446 €/m²).

Saint-Fons affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,9 %, contre 4,5 % à Corbas), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,7 % (Mions) à 2,7 % (Saint-Fons).