Rendement locatif à Ambérieu-en-Bugey

Ambérieu-en-Bugey en bref

Ambérieu-en-Bugey compte 15 934 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+13,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 628 €/m² et se loue 12,32 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,7 % : 656e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Ambérieu-en-Bugey fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +13,5 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,9 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Ambérieu-en-Bugey

Sur les 24 derniers mois, 94 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 628 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 6e commune la plus chère sur 9.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 153 €/m² et 2 867 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 65 m², pour un prix médian de 150 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+27,4 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 168 ventes donnent un prix médian de 2 343 €/m² pour une surface médiane de 94 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 11 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 118 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 12,32 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,48 €/m² à 16,00 €/m², calculée sur 1 882 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,44 €/m², soit 9 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,2 % pour un prix médian de 2 647 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,7 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,1 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 750 € par an, représente environ 12 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 53 % des résidences principales, dont 32 % dans le parc privé et 21 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Ambérieu-en-Bugey se classe au 241e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 41 % des 7 064 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 24 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,13 personnes par ménage.

15 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bourg en Bresse atteint 6,3 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 0,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 13,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 24 210 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 18,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,8 % des logements du parc privé sont vacants, dont 3,50 % depuis plus de deux ans (766e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

36 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,89 % par an et le nombre de ménages de +1,79 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 16 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 55 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 37,61 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 4e taux le plus élevé sur 9 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 750 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Ambérieu-en-Bugey et ses voisines

Parmi Ambérieu-en-Bugey et ses 2 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Bourg-en-Bresse la moins chère (2 121 €/m²).

Charvieu-Chavagneux affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,7 %, contre 4,7 % à Ambérieu-en-Bugey), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,7 % (Charvieu-Chavagneux) à 3,6 % (Bourg-en-Bresse).