Rendement locatif à Saint-Pierre

Saint-Pierre en bref

Saint-Pierre compte 85 038 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (+1,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 360 €/m² et se loue 15,81 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,9 % : 589e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Saint-Pierre ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Pierre

Sur les 24 derniers mois, 425 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 360 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 5e commune la plus chère sur 16.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 838 €/m² et 3 895 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 51 m², pour un prix médian de 165 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+24,8 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 542 ventes donnent un prix médian de 3 383 €/m² pour une surface médiane de 85 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 1 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 151 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,81 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,98 €/m² à 20,87 €/m², calculée sur 4 127 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 18,91 €/m², soit 20 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,8 % pour un prix médian de 3 486 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,9 %, revient à dire qu'il faut environ 20 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,0 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 180 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 46 % des résidences principales, dont 29 % dans le parc privé et 17 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Pierre se classe au 361e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 33 % des 34 777 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,3 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 26 % des ménages et les familles monoparentales 22 %, pour une taille moyenne de 2,40 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi du Sud atteint 20,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+3,7 points) et se situe 1,9 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 29,1 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 19 670 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 34,8 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 7,6 % des logements du parc privé sont vacants, dont 3,11 % depuis plus de deux ans (706e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

41 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,99 % par an et le nombre de ménages de +1,07 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 16 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 35 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 48,35 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 8e taux le plus élevé sur 17 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,9 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 180 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Pierre et ses voisines

Parmi Saint-Pierre et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; L'Étang-Salé est la plus chère (4 061 €/m²) et Saint-Joseph la moins chère (2 177 €/m²).

Saint-Louis affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,6 %, contre 4,9 % à Saint-Pierre), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,5 % (L'Étang-Salé) à 3,8 % (Saint-Joseph).