Rendement locatif à Saint-Loubès

Saint-Loubès en bref

Saint-Loubès compte 10 027 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+5,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Le nombre de ventes d'appartements est trop faible pour publier un prix médian fiable.

Saint-Loubès est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Saint-Loubès fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +5,5 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,9 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Loubès

Côté maisons, 152 ventes donnent un prix médian de 2 708 €/m² pour une surface médiane de 98 m², terrain inclus dans le prix.

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,49 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,92 €/m² à 16,65 €/m², calculée sur 292 annonces. C'est un niveau proche de la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 15,77 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 960 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 33 % des résidences principales, dont 20 % dans le parc privé et 13 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Loubès se classe au 786e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 26 % des 4 172 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +4,3 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 32 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,39 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bordeaux atteint 8,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,6 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 8,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 27 120 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 11,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 5,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,29 % depuis plus de deux ans (194e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

24 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,88 % par an et le nombre de ménages de +1,98 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 8 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 13 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 43,82 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 24e taux le plus élevé sur 30 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,3 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 960 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Loubès et ses voisines

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,1 % (Floirac) à 1,9 % (Saint-André-de-Cubzac).