Rendement locatif à Pontault-Combault

Pontault-Combault en bref

Pontault-Combault compte 39 096 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+3,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 854 €/m² et se loue 18,10 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,0 % : 562e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Pontault-Combault présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.

Pontault-Combault est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Pontault-Combault

Sur les 24 derniers mois, 282 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 854 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 9e commune la plus chère sur 38.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 390 €/m² et 4 271 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 46 m², pour un prix médian de 175 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−2,2 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 381 ventes donnent un prix médian de 3 527 €/m² pour une surface médiane de 94 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 8 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 173 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 18,10 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 15,60 €/m² à 21,01 €/m², calculée sur 5 191 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 21,34 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,6 % pour un prix médian de 4 117 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,0 %, revient à dire qu'il faut environ 20 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,6 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 260 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 40 % des résidences principales, dont 22 % dans le parc privé et 18 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Pontault-Combault se classe au 693e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 29 % des 15 312 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 34 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,52 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Marne-la-Vallée atteint 7,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,8 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 9,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 27 700 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 12,8 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 5,8 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,10 % depuis plus de deux ans (133e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

19 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,02 % par an et le nombre de ménages de +0,98 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 23 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 50 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 50,17 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 19e taux le plus élevé sur 38 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,2 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 260 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Pontault-Combault et ses voisines

Parmi Pontault-Combault et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 3e plus chère au mètre carré ; Ozoir-la-Ferrière est la plus chère (4 165 €/m²) et Roissy-en-Brie la moins chère (3 165 €/m²).

Roissy-en-Brie affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,0 %, contre 5,0 % à Pontault-Combault), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,9 % (Lognes) à 1,3 % (La Queue-en-Brie).