Rendement locatif à Pont-Saint-Esprit

Pont-Saint-Esprit en bref

Pont-Saint-Esprit compte 10 958 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+6,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 667 €/m² et se loue 11,76 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 7,0 % : 126e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut de Pont-Saint-Esprit figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Pont-Saint-Esprit fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +6,0 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,3 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Pont-Saint-Esprit

Sur les 24 derniers mois, 47 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 667 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 5e commune la plus chère sur 8.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 356 €/m² et 1 896 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 54 m², pour un prix médian de 90 000 €.

Côté maisons, 168 ventes donnent un prix médian de 2 136 €/m² pour une surface médiane de 90 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 28 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 75 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,76 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,29 €/m² à 14,89 €/m², calculée sur 2 007 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 12,50 €/m², soit 6 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 7,1 % pour un prix médian de 1 761 €/m².

Le rendement brut des appartements, 7,0 %, revient à dire qu'il faut environ 14 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 200 € par an, représente environ 20 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 40 % des résidences principales, dont 30 % dans le parc privé et 10 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Pont-Saint-Esprit se classe au 323e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 43 % des 5 186 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +4,6 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 21 % des ménages et les familles monoparentales 9 %, pour une taille moyenne de 2,01 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bagnols-sur-Cèze atteint 9,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 16,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 320 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 15,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 6,96 % depuis plus de deux ans (990e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

44 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,31 % par an et le nombre de ménages de +1,92 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 13 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 39 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 63,18 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 8 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,4 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 200 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Pont-Saint-Esprit et ses voisines

Parmi Pont-Saint-Esprit et ses 4 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 3e plus chère au mètre carré ; Orange est la plus chère (2 194 €/m²) et Bagnols-sur-Cèze la moins chère (1 582 €/m²).

Pont-Saint-Esprit offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (7,0 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 4,0 % (Orange) à 7,0 % (Pont-Saint-Esprit).