Rendement locatif à Noisy-le-Grand

Noisy-le-Grand en bref

Noisy-le-Grand compte 72 978 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+7,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 4 339 €/m² et se loue 19,88 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,9 % : 587e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Noisy-le-Grand présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.

Noisy-le-Grand fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +7,0 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,7 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Noisy-le-Grand

Sur les 24 derniers mois, 736 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 4 339 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 9e commune la plus chère sur 35.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 333 €/m² et 5 061 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 53 m², pour un prix médian de 214 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−3,5 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 343 ventes donnent un prix médian de 4 404 €/m² pour une surface médiane de 88 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 1 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 195 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 19,88 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 16,08 €/m² à 24,57 €/m², calculée sur 6 889 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 22,89 €/m², soit 15 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,2 % pour un prix médian de 4 776 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,9 %, revient à dire qu'il faut environ 20 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,7 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 960 € par an, représente environ 9 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 48 % des résidences principales, dont 27 % dans le parc privé et 21 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Noisy-le-Grand se classe au 449e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 36 % des 30 027 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,1 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 28 % des ménages et les familles monoparentales 14 %, pour une taille moyenne de 2,36 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 12,3 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 26 370 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 18,7 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,4 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,25 % depuis plus de deux ans (181e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

19 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,71 % par an et le nombre de ménages de +1,64 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 31 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 76 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 33,98 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 30e taux le plus élevé sur 35 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 960 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Noisy-le-Grand et ses voisines

Parmi Noisy-le-Grand et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Bry-sur-Marne est la plus chère (5 255 €/m²) et Champs-sur-Marne la moins chère (3 438 €/m²).

Champs-sur-Marne affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,9 %, contre 4,9 % à Noisy-le-Grand), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,0 % (Le Plessis-Trévise) à 2,1 % (Champigny-sur-Marne).