Rendement locatif au Port

Le Port en bref

Le Port compte 33 969 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (−0,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 123 €/m² et se loue 15,33 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 7,5 % : 96e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut du Port figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Le parc social occupe une place très importante au Port (48 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.

Les chiffres

Prix de l'immobilier au Port

Sur les 24 derniers mois, 42 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 123 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 13e commune la plus chère sur 16.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 727 €/m² et 2 956 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 45 m², pour un prix médian de 106 000 €.

Côté maisons, 131 ventes donnent un prix médian de 2 200 €/m² pour une surface médiane de 64 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 4 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 96 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,33 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,54 €/m² à 22,28 €/m², calculée sur 485 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,69 €/m², soit 15 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 8,6 % pour un prix médian de 2 194 €/m².

Le rendement brut des appartements, 7,5 %, revient à dire qu'il faut environ 13 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,0 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 880 € par an, représente environ 11 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 65 % des résidences principales, dont 17 % dans le parc privé et 48 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Le Port se classe au 904e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 30 % des 12 685 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 23 % des ménages et les familles monoparentales 32 %, pour une taille moyenne de 2,58 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de L'Ouest atteint 18,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+3,2 points) et se situe 1,8 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 38,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 16 710 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 44,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,93 % depuis plus de deux ans (676e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

49 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,86 % par an et le nombre de ménages de +0,77 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 19 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 51 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 48,94 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 7e taux le plus élevé sur 17 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 880 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Le Port et ses voisines

Parmi Le Port et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 6e plus chère au mètre carré ; Saint-Paul est la plus chère (5 206 €/m²).

Le Port offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (7,5 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,3 % (La Possession) à 3,7 % (Saint-Leu).