Rendement locatif à Épinay-sous-Sénart

Épinay-sous-Sénart en bref

Épinay-sous-Sénart compte 11 611 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−6,7 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 910 €/m² et se loue 16,52 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 9,1 % : 26e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Le rendement brut d'Épinay-sous-Sénart figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Épinay-sous-Sénart est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Épinay-sous-Sénart

Sur les 24 derniers mois, 24 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 910 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 37e commune la plus chère sur 38.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 795 €/m² et 2 238 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 70 m², pour un prix médian de 128 000 €.

Côté maisons, 50 ventes donnent un prix médian de 2 757 €/m² pour une surface médiane de 82 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 44 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 86 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 16,52 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,96 €/m² à 19,54 €/m², calculée sur 611 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 20,97 €/m², soit 27 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 9,1 %, revient à dire qu'il faut environ 11 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,6 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 180 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 50 % des résidences principales, dont 11 % dans le parc privé et 39 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Épinay-sous-Sénart se classe au 1017e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 30 % des 4 329 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +4,0 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 34 % des ménages et les familles monoparentales 18 %, pour une taille moyenne de 2,70 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi d'Evry atteint 8,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+1,0 point) et se situe 1,1 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 17,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 20 810 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 27,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 6,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,15 % depuis plus de deux ans (149e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

19 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,02 % par an et le nombre de ménages de −0,09 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 9 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 82 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 40,30 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 23e taux le plus élevé sur 38 communes du département.

Le taux a augmenté de 1,2 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 180 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Épinay-sous-Sénart et ses voisines

Parmi Épinay-sous-Sénart et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 6e plus chère au mètre carré ; Montgeron est la plus chère (4 141 €/m²).

Épinay-sous-Sénart offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (9,1 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,0 % (Yerres) à 1,5 % (Montgeron).