Enghien-les-Bains en bref
Enghien-les-Bains compte 11 432 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 5 044 €/m² et se loue 21,05 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,5 % : 733e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Enghien-les-Bains ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.
Les chiffres
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| Indicateur | Enghien-les-Bains | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 4,5 % | 5,3 % | 23 |
| Prix au m² (appartement) | 5 044 €/m² | 2 961 €/m² | 90 |
| Loyer d'annonce | 21,05 €/m² | 14,02 €/m² | 92 |
| Part de locataires du privé | 33,9 % | 25,4 % | 83 |
| Vacance de plus de 2 ans | 2,57 % | 2,20 % | 58 |
| Chômage de la zone d'emploi | 10,5 % | 8,1 % | 88 |
| Niveau de vie médian | 35 720 € | 24 950 € | 96 |
| Évolution de la population | +1,8 % | +3,0 % | 41 |
| Taux de taxe foncière | 32,17 % | 45,35 % | 10 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 5 520 €/m² | 53 |
| 2022-07 à 2023-06 | 5 548 €/m² | 44 |
| 2023-07 à 2024-06 | 5 431 €/m² | 33 |
| 2024-07 à 2025-06 | 4 940 €/m² | 36 |
| 2025-07 à 2026-06 | 5 190 €/m² | 37 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 73 | 54 |
| Prix médian au m² | 5 044 €/m² | 5 759 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 4 581 €/m² et 6 000 €/m² | 4 704 €/m² et 6 771 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | -6,0 % | — |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 21,05 €/m² | 17,32 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 16,74 €/m² à 26,48 €/m² | 12,87 €/m² à 23,32 €/m² |
| Rendement brut | 4,5 % | 3,2 % |
| Fiabilité du prix | moyenne | moyenne |
| Fiabilité du loyer | bonne | moyenne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | +1,8 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Roissy ), T2 2026 | 10,5 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 10,2 % |
| Niveau de vie médian | 35 720 € |
| Taux de pauvreté | 12,0 % |
| Ménages d'une personne | 42,3 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 24,4 % / 11,2 % |
| Locataires du privé / en HLM | 33,9 % / 10,6 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 33,6 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 12,2 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 9,7 % (2,57 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 32,17 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 1 130 € par an |
Prix de l'immobilier à Enghien-les-Bains
Sur les 24 derniers mois, 73 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 5 044 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 38.
La moitié des ventes s'est conclue entre 4 581 €/m² et 6 000 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 54 m², pour un prix médian de 240 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−6,0 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 54 ventes donnent un prix médian de 5 759 €/m² pour une surface médiane de 117 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 14 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 227 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 21,05 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 16,74 €/m² à 26,48 €/m², calculée sur 2 747 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 23,75 €/m², soit 13 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,8 % pour un prix médian de 5 397 €/m².
Le rendement brut des appartements, 4,5 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,6 %.
La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 130 € par an, représente environ 10 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 45 % des résidences principales, dont 34 % dans le parc privé et 11 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Enghien-les-Bains se classe au 177e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.
Les personnes seules forment 42 % des 5 441 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 24 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 2,11 personnes par ménage.
12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Roissy atteint 10,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+1,1 point) et se situe 0,6 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 10,2 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 35 720 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 12,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,57 % depuis plus de deux ans (598e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).
26 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,78 % par an et le nombre de ménages de +0,53 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 34 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 78 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 32,17 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 38e taux le plus élevé sur 38 communes du département.
Le taux a augmenté de 1,2 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 130 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Enghien-les-Bains et ses voisines
Parmi Enghien-les-Bains et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Soisy-sous-Montmorency la moins chère (3 243 €/m²).
Soisy-sous-Montmorency affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,4 %, contre 4,5 % à Enghien-les-Bains), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,1 % (Saint-Gratien) à 3,8 % (Épinay-sur-Seine).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Enghien-les-Bains | 5 044 €/m² | 21,05 €/m² | 4,5 % | 2,6 % |
| Saint-Gratien (1.5 km) | 4 273 €/m² | 20,42 €/m² | 5,2 % | 1,1 % |
| Deuil-la-Barre (1.6 km) | 3 839 €/m² | 19,56 €/m² | 5,5 % | 1,4 % |
| Épinay-sur-Seine (2 km) | 3 324 €/m² | 19,48 €/m² | 6,3 % | 3,8 % |
| Soisy-sous-Montmorency (2.1 km) | 3 243 €/m² | 19,29 €/m² | 6,4 % | 1,8 % |
| Montmorency (2.7 km) | 3 835 €/m² | 19,83 €/m² | 5,6 % | 2,4 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.